Tasación Edificio Diario "Crónica"

TASACION INMUEBLE DIARIO "CRÓNICA"

Propiedad de Editorial Sarmiento S.A.

En la Avenida Azopardo esq. Avenida Juan de Garay  del Barrio de San Telmo, Ciudad Autónoma de Buenos Aires estaba a la fecha de la Tasación  - Octubre de 1998  -  el edificio de Propiedad de Editorial Sarmiento, donde se imprimía del Diario "CRÓNICA". El edificio se desarrollaba en una Superficie total construida de 13.310 m2, erigido sobre un terreno cuya superficie alcanza: 2.266,65 m2.

Tal ubicación contaba, y cuenta ahora también, con fluidas vias de comunicación a traves de las avenidas y autopistas de las inmediaciones. La zonificación, según el Código de Planeamiento Urbano es U27, subzona z2, ("zonas destinadas a localizar equipamiento administrativo, institucional y comercial, particularmente relacionado con actividades portuarias y aduaneras, permitiéndose la localización de depósitos e industrias cuyas características pueden causar molestias no compatibles con el uso residencial"). La Nomenclatura Catastral es: Circunscripción: 4; Sección: 6; Manzana: 49; Parcela: 1 b. La totalidad de los datos de este párrafo se tomaron del Plano Municipal Aprobado con fecha 15 de septiembre de 1971 y la terminaciuón del edificio data aproximadamente de 1975.

El edificio consta de dos subsuelos, Planta Baja y Diez pisos altos con dependencias en la azotea. Se encuentra ejecutado con materiales nobles y de alta calidad.  

Posee muy buena funcionalidad, respecto del destino para el que lo construyera. Su estado general, también a la fecha de tasación, fue considerado "Bueno" a los efectos de su valuación.

LUQUE - Techos Especiales

ESTRUCTURA NORMALIZADA DE PERFILES DE ACERO

Las cumbreras, correas, soleras, cabios, se realizaron con perfiles normales y dimensionadas de acuerdo al cálculo estático. Totalmente abulonadas entre si y a grapas de fijación a la estructura de Hormigón Armado de la casa. Tratamiento de pintura especial anticorrosiva de alto rendimiento. Las tejas han sido atadas a la estructura con alambre de cobre de 1.4 mm de diámetro. En las obras realizadas se utilizaron tejas "Francesas", naturales o esmaltadas. Las cenefas se realizaron en madera dura de 2,5 mm de espesor y también se abulonaron a las grapas previstas en la estructura de acero, para ese fin.

Con este tipo de techo se realizaron seis obras, cinco de las cuales en la Ciudad de Buenos Aires y una en una propiedad construida en el Country Club "Los Lagartos", partido de Pilar, Prov. de Buenos Aires, hace ya 30 años aprox.

Tasación de Campo en Rio Negro

El campo tasado en el año 2000, esta ubicado en la Colonia Pastoril Trapalcó, Departamento de Avellaneda de la Provincia de Rio Negro. Dicha parcela con la forma de un polígono irregular tiene la siguiente Nomenclatura Catastral: Departamento Catastral: 007; Circunscripción: 7; Parcela rural: 390600. Con las medidas lineales y angulares que cita su título y en un todo de acuerdo a la mensura particular de deslinde y amojonamiento, aprobada por la Dirección de Catastro Provincial de fecha 10 de enero de 1974. Todo lo cual encierra una superficie igual a Diez y ocho mil ciento ochenta y tres hectáreas, cuarenta y una area y veinte y seis centiareas.

El campo tasado se encuentra con acceso a la Ruta Provincial Nº 307, camino de tierra, a aproximadamente 60 Km. de la población mas cercana denominada Lamarque. Por esta última localidad atraviesa la Ruta Pavimentada Nº 250 por la que se llega a la Ciudad de Choele - Choel a aproximadamente 18 Km. de Lamarque. Finalmente por Choele - Choel atraviesa la Ruta Pavimentada Nº 22 que une las Ciudades de Bahia Blanca en la Provincia de Buenos Aires con la Ciudad de Neuquén, capital de la Provincia de igual nombre.

Los trabajos de campo en la zona se extendieron durante cinco días y los trabajos de gabinete por un lapso de 25 días. Para este trabajo conté con la inestimable colaboración y asesoramento del Agrimensor Profesor Don Augusto Samuel Saravi Tiscornia, ya lamentablemente fallecido.

Obras Realizadas - Bariloche

Obra realizada en la Ciudad de San Carlos de Bariloche, de la provincia de Rio Negro, calle Salta 491.
El terreno sobreelevado casi 50 metros con relación al nivel del Lago Nahuel Huapi y a unos 300 metros de la costa tiene aproximadamente 260 m2. El edificio tiene aproximadamente 1.250 m2 de superficie cubierta. Su contrafrente mira al Norte, o sea al Lago. El lote tiene la particularidad de hallarse en una superficie inclinada con una diferencia de nivel entre su linea de edificación de la calle Salta, por donde se accede, y su linea de fondo de 11 metros. Esa diferencia hace que el hall de acceso al edificio se encuentre aproximadamente en el centro de la altura total del edificio y por tanto se han aprovechado los niveles inferiores para construir varias unidades locativas con iluminación y ventilación hacia el contrafrente en forma escalonada siguiendo el declive del terreno natural y se construyeron unidades locativas en los niveles superiores pero mas grandes pues ventilan e iluminan también hacia el frente de la calle Salta. Los pisos superiores tienen una vista espectacular hacia unos paisajes de una brutal naturaleza de belleza extraordinaria.
Esta obra se realizó hace 25 años y para ella estuve asociado con el Arq. Ernesto Katzenstein, ya fallecido lamentablemente.

Pericias Realizadas

Pericia sobre una ampliación recientemente realizada en la Planta Industrial de AGFA GEVAERT ARGENTINA S.A., Sita en la Localidad de Florencio Varela, Provincia de Buenos Aires. En esa Obra se peritaron los trabajos realizados en los siguientes Rubros: A): Cubierta y Elementos de Madera; B): Revestimientos; C): Pintura; D): Carpintería Metálica y E): Instalación Eléctrica.

La Pericia consistio en la determinación de los "adicionales" efectuados durante la ejecución de los trabajos de construcción, en los que se comprobaron demasías y defectos respecto de lo previsto en los planos y otra documentación técnica que hemos tenido de manifiesto, además por supuesto de la inspección ocular y toma de documentación fotográfica. Se analizaron algunos aspectos de la prolijidad o no, en la ejecución de la obra y si oportunamente se habian aprobado fehacientemente los adicionales referidos.

En base a nuestro estudio se dictamino además sobre los valores en juego que se originaron.

Tasaciones Realizadas

Vista Superior del Techo con Bóvedas de Cañon corrido que cubre las GALERIA PACIFICO, ubicadas en la Manzana de las calles Florida, Av. Córdoba, San Martín y Viamonte, de pleno centro de Buenos Aires, que fuera tasada por órden judicial a principio del año 1997, en oportunidad de su venta.
Todo el edificio ocupa un terreno de 9.566,- m2 y su superficie total construida es de 48.980 m2.

Obras Realizadas - Cariló

Casa de veraneo realizada en la Ciudad de Cariló, del Partido de Pinamar, Provincia de Buenos Aires.
Posee ambientes amplios y lugares de estar y descansar imprescindibles para una casa de veraneo.
Además amplias terrazas y solarium junto a la Pileta de Natación. Los jardines que rodean la casa con sus altos pinos de la zona, le dan a la misma la intimidad necesaria para su plena utilización en perfecta armonía con la naturaleza circundante.

Ley 257 - Seguridad de Fachadas

La aplicación de la Ley 257, obliga a los propietarios de edificios - individuales y consorcios - a la presentación por ante el Gobierno de la Ciudad de Certificados emitidos por Profesionales con el propósito de dejar constancia de su estado de mantenimiento. La periodicidad de tales presentaciones es de acuerdo a la antigüedad del edificio, en los de mas de 50 años, es de cada dos años. Esta reglamentación se encuentra incluida en el Código de la Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en los Artículos 6.3.1.0. y subsiguientes.

Para ello se diagnosticará el estado de las fachadas, patios interiores y medianeras del edificio del que se trate mediante relevamiento visual documentado con fotografías, de la totalidad del mismo y/o de las unidades funcionales que demuestren la coincidencia o no de las conformaciones actuales de esas zonas del edificio, con las oportunamente aprobadas por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y del estado de mantenimiento y/o deficiencias constructivas que puedan observarse mediante una profunda y detallada investigación técnica, analítica y práctica, que permita determinar las causas profundas de las patologías observadas y descriptas someramente en los párrafos anteriores; y proyectar las acciones que fueran menester para las reparaciones imprescindibles a realizar para poner al edificio en condiciones de seguridad para las personas que lo habitan, visitan o transeúntes

Patologías de la Construcción

Estos son algunos, y no los más graves, de los síntomas de PATOLOGIAS que afectan a los edificios en razón de su obsolescencia, de la degradación de los materiales que lo componen, de su falta de mantenimiento, de su deterioro por uso no apropiado o indebido de sus estructuras e instalaciones, y/o accidentes geotécnicos, más o menos previsibles, como ser asentamientos diferenciales, subpresión, acción del agua, con la consiguiente reducción de la capacidad portante del suelo. Todo ello hace que se produzcan daños atribuibles en general y en su mayoría, no a errores de cálculo sino de concepto.

Todas estas causas pueden ocasionar la ruina parcial y total del edificio del que se trate y hasta la demolición de parte de él o de su totalidad. Es por esa razón que, apenas se observe la aparición de fisuras de crecimiento lento de acción constante o de súbita y espontánea acción, se debe realizar un estudio técnico pormenorizado, de las causas que pudieran ocasionarlas para asi comprobar, si la fuerza que hizo posible tales roturas del monolitismo, ha cesado ya, o si por el contrario, todavía opera. Por tanto se debe contratar un experto profesional idóneo en la materia para determinar mediante una pericia las razones y comprobaciones del problema y proyecte las acciones para corregirlo.

Es necesario además que quede en claro la importancia de realizar los estudios a que más arriba nos referimos, antes de permitir realizar pseudo refecciones en las zonas afectadas que, sólo producirán enmascaramiento de la ruina y se ocultaran de esa forma las patologías (enfermedades) de los edificios.

Tales enmascaramientos pueden en general ser de tres tipos: Casual -debido a que la persona que lo realice ignore de que se trata-; Voluntario: -cuando ya la falta de idoneidad de los operarios los llevan, a pesar de haber visto la fisura, a restarle importancia a la actuación de un profesional que determine las acciones a seguir-; Doloso: -cuando el tipo descripto más arriba, se lo enmascare para ocultar las deficiencias o vicios constructivos, situación que en un futuro puede ocasionar situaciones y/o ruinas graves y de dificil o imposible corrección.

Vista Satelital

Zona donde, en general, desarrollamos tareas profesionales. No obstante ello hemos trabajado en diversos lugares de nuestro País, información que iremos volcándola aquí.